CO MUSI ZAWIERAĆ UMOWA DEWELOPERSKA? JAKIE ZAŁĄCZNIKI?

Ustawa z dnia 16 września 2011 r., o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. „Ustawa Deweloperska„, była rewolucją na rynku usług deweloperskich i nałożyła na dewelopera ogrom obowiązków, nie tylko w zakresie przedkontraktowym, ale także, w zakresie samej treści umowy deweloperskiej, co wynika wprost z art. 2 ust. 1 pkt. 4 ustawy.  Przed wejściem w życie ww. ustawy nie było zdefiniowanej umowy deweloperskiej. Takowa co do zasady nie istniała w polskim porządku prawnym. W ramach zawieranych umów przedwstępnych występowała dowolność, poczynając od formy zawieranej umowy, która mogła być jedynie pisemna, przechodząc przez jej elementy, które wymagały od stron jedynie oznaczenia tzw. essentialia negotii, kończąc na wpisywaniu roszczeń wynikających z tej umowy do działu III ksiąg wieczystych. Obecnie jest obowiązkiem, a jeszcze parę lat temu przywilejem jaki uzyskiwał nabywca od dewelopera.

 

W obecnym stanie prawnym, ustawodawca wymaga od dewelopera, zgodnie z art. 22 ustawy, aby w treści umowy deweloperskiej znalazły się następujące elementy:

  1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  2. cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;
  3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  7. termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;
  8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  9. informacje dotyczące:
    • mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
    • gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
    • gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  12. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  13. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  15. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
  16. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  17. informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;
  18. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

 

Podkreślenia wymaga jednak fakt, że ww. elementy nie tworzą katalogu zamkniętego, o czym świadczy użyte w tym przepisie sformułowane „w szczególności”, a zatem umowa może zawierać szereg dodatkowych postanowień, brak jednak któregokolwiek z wymienionych powyżej, skutkuje możliwością odstąpienia od umowy przez nabywcę, o czym mówi art. 29 ustawy. Uprawnienie to jest ograniczone czasowo, bowiem obowiązuje przez 30 dni od podpisania umowy, niemniej jednak sankcja w takiej postaci dla dewelopera z pewnością jest dotkliwa a co za tym idzie deweloperzy dbają o to aby wszystkie z ww. elementów w umowie się znalazły.

 

W zakresie załączników, istnieje obowiązek dołączenia do umowy deweloperskiej prospektu informacyjnego, który stanowi niejako kompendium wiedzy o deweloperze i realizowanej przez niego inwestycji. Ów prospekt informacyjny ma na celu zapewnienie potencjalnemu nabywcy możliwości jak najpełniejszego zapoznania się z realizowanym przedsięwzięciem deweloperskim i podjęcie świadomej decyzji, w zakresie nabycia w nim lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.  Deweloper zobowiązany jest doręczyć prospekt potencjalnemu nabywcy przed zawarciem umowy, w takim terminie, aby ten mógł się z nim zapoznać, zobowiązany jest także do informowania o wszelkich zmianach, w zakresie informacji w nim ujawnionych, w okresie od jego doręczenia do dnia zawarcia umowy deweloperskiej. W pozostałym zakresie, deweloperzy wedle uznania przenoszą część elementów umowy do załączników. Częstym przypadkiem jest przeniesienie tam harmonogramu przedsięwzięcia. Oczywiście nie ma to żadnego znaczenia, ponieważ załączniki stanowią integralną część umowy.  

 

Powyższe wskazuje na dość pokaźny katalog elementów tzw. koniecznych umowy deweloperskiej, biorąc pod uwagę dodatkowo fakt, że nie ma on charakteru zamkniętego.  Umowy deweloperskie często sięgają kilkudziesięciu stron, co z jednej strony napawa przerażeniem z drugiej jednak, nie przesądzając o słuszności tej ustawy i jej jakości, to bez wątpienia wprowadziła wiele mechanizmów mających na celu zapewnienie jak najszerszej ochrony nabywców. Powyższy wniosek uzasadniony jest także przewidzianą tzw. semidyspozytywnością tej ustawy, wprowadzoną w art. 28 ustawy, zgodnie z którym postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

*Stan na dzień 23 listopada 2017 roku

 

© Ewa Nowina-Witkowska. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Zapoznaj się z zastrzeżeniami prawnymi do niniejszego wpisu tutaj.  

Udostępnij: