CZYM JEST WPIS ROSZCZENIA DO KSIĘGI WIECZYSTEJ? CO NAM DAJE?

Jednym z podstawowych instrumentów ochrony nabywców lokali jest ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 23 ustawy z dnia 16 września 2011 roku, o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (,,Ustawa Deweloperska”), w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Obligatoryjność ujawnienia w księdze wieczystej roszczeń nabywcy wynikających z umowy deweloperskiej, realizowana jest przez zamieszczenie w akcie notarialnym dokumentującym zawarcie przedmiotowej umowy stosownego wniosku wieczystoksięgowego, który jest składany przez notariusza we właściwym sądzie rejonowym.

Następnie nabywca otrzymuje zawiadomienie z sądu o wpisie do księgi wieczystej przysługującego mu, opisanego wyżej roszczenia. Ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej jest zarówno ostrzeżeniem o roszczeniach nabywcy oraz ich zabezpieczeniem. Wraz z ujawnieniem w księdze wieczystej, każde z roszczeń przyszłego kupującego staje się skuteczne nie tylko wobec aktualnego, ale także wobec każdego następnego właściciela nieruchomości, który nabył własność nieruchomości w drodze czynności prawnej, dokonanej po ujawnieniu roszczeń w księdze wieczystej. Zbycie nieruchomości przed zawarciem umowy przyrzeczonej umożliwi nabywcy domaganie się przeniesienia własności wyodrębnionych lokali od nabywcy nieruchomości, tj. od nowego właściciela. Ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej wyłączy możliwość ich pominięcia przez ewentualnego nowego właściciela nieruchomości w powołaniu się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Gdyby takiego roszczenia nie wpisano do księgi wieczystej, nabywca nie miałby skutecznych instrumentów prawnych w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości będącej przedmiotem umowy deweloperskiej (z zastrzeżeniem art. 59 oraz art. 527 i n. k.c.). Nabywcy przysługiwałoby natomiast roszczenie odszkodowawcze wobec drugiej strony umowy deweloperskiej. Wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej ma również znaczenie w sytuacji, w której wszczęto egzekucję z nieruchomości, dla której prowadzi się tę księgę wieczystą. W niniejszej sytuacji roszczenie nabywcy uwzględnia się w protokole opisu i oszacowania nieruchomości, podając wartość tego roszczenia. Jeżeli suma objęta podziałem nie wystarcza na zaspokojenie całości wszystkich praw ujawnionych w księdze wieczystej, prawa te zaspokaja się w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu.

W razie upadłości dewelopera prowadzącego przedsięwzięcie deweloperskie na podstawie Ustawy Deweloperskiej, gdy dochodzi do likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, najlepiej będą chronieni nabywcy lokali, których roszczenia z umowy deweloperskiej zostały wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości najwcześniej, w szczególności przed wpisem hipoteki na tej nieruchomości. Na marginesie, należy wskazać, że ustawodawca nałożył artykułem 31 Ustawy Deweloperskiej obowiązek wyrażenia przez nabywcę zgody na wykreślenie roszczenia w każdym przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej. Zgodnie z powołanym przepisem, oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Mając na względzie powyższe, ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz o przeniesienie tej własności w przyszłej, przyrzeczonej umowie sprzedaży istotnie zwiększa ochronę praw przyszłego kupującego.

 

© Sandra Markowska. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Zapoznaj się z zastrzeżeniami prawnymi do niniejszego wpisu tutaj.  

Udostępnij: