JAKIE ZNACZENIE MA AKT NOTARIALNY PRZENIESIENIA WŁASNOŚCI MIESZKANIA?

Akt notarialny przeniesienia własności wieńczy proces nabywania mieszkania czy nieruchomości z domem jednorodzinnym, na podstawie umowy deweloperskiej. Kiedy go zawieramy napisałem tutaj. Podpisanie z deweloperem aktu notarialnego przeniesienia własności jest czynnością, która ma na celu to, aby mieszkanie stało się ostatecznie nasze w sensie prawnym. Co więcej, z zasady, wiąże się to w ogóle z prawnym wyodrębnieniem lokalu mieszkaniowego, jako osobnej od budynku i gruntu nieruchomości lokalowej. W akcie notarialnym dochodzi więc zarazem do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia na nas przez dewelopera jego własności. Warto przy tym wiedzieć, że do wyodrębnienia mieszkania, jak i w konsekwencji do uzyskania przez nas jego własności, nie wystarcza samo zawarcie aktu notarialnego z deweloperem, ale jest również potrzebny wpis do księgi wieczystej, która musi zostać założona dla lokalu (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpis własności złoży do sądu wieczystoksięgowego notariusz sporządzający akt notarialny. Okres oczekiwania może trwać od kilku tygodni do nawet miesięcy. Uzyskanie własności mieszkania dopiero w momencie wpisu do księgi wieczystej nie jest skorelowane z regulacją zawartą w tzw. ustawie deweloperskiej, zgodnie z którą bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, już po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego. Na temat zamkniętego i otwartego rachunku powierniczego oraz innych instrumentów ochrony nabywcy przeczytasz tutaj.

Podpisanie aktu notarialnego i uzyskanie własności mieszkania po wpisie prawa do księgi wieczystej, niekoniecznie musi się wiązać z okresem faktycznego zamieszkania. W praktyce często nabywca ma możliwość wprowadzenia się wcześniej, po dokonaniu odbioru lokalu. Mimo tego sam moment nabycia własności mieszkania może mieć bardzo doniosłe znaczenie, na przykład w zakresie prawa podatkowego. Należy w szczególności pamiętać, że, zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem, zawarcie umowy deweloperskiej nie stanowi podstawy uprawniającej do zwolnienia od PIT, związanej z wydatkowaniem środków, uzyskanych ze wcześniejszego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych,na własne cele mieszkaniowe. Niezbędne jest nabycie własności mieszkania, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Jeśli więc deweloper spóźni się z przeniesieniem własności mieszkania, podatnik może stracić zwolnienie od podatku PIT. Wraz z przeniesieniem własności mieszkania, deweloper w akcie notarialnym obligatoryjnie przenosi na nas również udział we współwłasności tzw. nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna jest to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku przez poszczególnych właścicieli lokali. Chodzi o pozostałe elementy budynku, inne niż same lokale i przynależące do nich części składowe (takie jak piwnica czy komórka lokatorska), oraz grunt, na którym znajduje się budynek.

W praktyce rynkowej zdarza się, że deweloper uzależnia sprzedaż mieszkania od jednoczesnego nabycia również prawa do miejsca postojowego w garażu. Dopuszczalność takiej praktyki deweloperów uznał Sąd Najwyższy. W nowoczesnych budynkach znajdują się zwykle miejsca postojowe w podziemnych garażach wielostanowiskowych. Jeżeli zawierając umowę deweloperską, umówiliśmy się jednocześnie na nabycie prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, to może do tego dojść w tym samym akcie notarialnym, w którym jest przenoszona własność mieszkania. Podziemny garaż wielostanowiskowy występuje zwykle jako osobny, wyodrębniony prawnie lokal niemieszkalny. Może również nie zostać przez dewelopera wyodrębniony i stanowi wtedy część nieruchomości wspólnej. Wbrew potocznemu rozumieniu, w rzeczywistości nie nabywamy prawa własności naszego wydzielonego miejsca postojowego w garażu, ale nabywamy udział we współwłasności całego garażu wielostanowiskowego. Jednocześnie zostają zawarte umowy podziału do korzystania z garażu przez jego współwłaścicieli (współużytkowników), na mocy których każdy uzyskuje prawo do wyłącznego korzystania z przypisanego mu miejsca postojowego. Warto o tym wiedzieć, aby uniknąć konsternacji czytając projekt aktu notarialnego. Może to mieć również pewne znaczenie praktyczne. 

 

© Andrzej Grad. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Zapoznaj się z zastrzeżeniami prawnymi do niniejszego wpisu tutaj.  

Udostępnij: