Kredyt hipoteczny – koszty dodatkowe

Jakie są koszty dodatkowe kredytu hipotecznego? Z czego możemy zrezygnować? Gdzie szukać potencjalnie lepszych ofert dodatkowych ubezpieczeń?

Kredyt hipoteczny – czym jest w praktyce?

Kredyt hipoteczny to pożyczka udzielona przez bank na nasze wymarzone mieszkanie na własność lub pod inwestycję. Bank pomaga spełnić nam nasze marzenia. 🙂 Na samym początku tego procesu towarzyszą nam głównie pozytywne emocje. Oferty banków oraz deweloperów również analizujemy pod wpływem tych emocji, co z góry stawia nas w gorszej pozycji negocjacyjnej. Dlaczego?

Bardzo często zakup mieszkania na kredyt jest pierwszą tak duża inwestycją w życiu. Cieszymy się na samą myśl, że będziemy mogli urządzić kuchnię, sypialnię czy garaż zgodnie ze swoimi potrzebami. Co więcej, współlokator, właściciel mieszkania wynajmowanego lub rodzice nie będą przestawiali twoich rzeczy 🙂 Każdy pokój będziesz mógł mieć pomalowany w swoich kolorach, a do tego, to właśnie w tak urządzonym pokoju będziesz spędzał czas wolny. Brzmi pięknie, czyż nie? I właśnie oślepieni tą wizją, przybliżającym się marzeniem, jesteśmy w stanie zgodzić się na dużo więcej, niż w innych sytuacjach zakupowych.

 

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

Zaciągając kredyt hipoteczny, zgadzamy się również na szereg kosztów dodatkowych związanych z kredytem. W zależności od wkładu własnego, oprocentowania oraz okresu kredytowania koszty te mogą być różne. Jednak jest również kilka kosztów nieobowiązkowych, na które warto zwrócić uwagę:

  • Koszt mieszkania jest kosztem podstawowym, który najczęściej jest zależny od metrażu, lokalizacji itp. Przed podjęciem decyzji o zakupie, polecam sprawdzić wartość mieszkań w okolicy za pośrednictwem narzędzia Urban.One. Raport od Urban One pokaże realną wartość mieszkań na podstawie aktów notarialnych. Więcej tutaj  
  • Prowizja za udzielenie kredytu – koszt, który najczęściej ponosimy na samym początku przygody z kredytem hipotecznym. Najczęściej jest to procent wartości kredytu – 1-3%. Bardzo często, jeśli kredytobiorca nie jest przygotowany na taki koszt, banki oferują skredytowanie prowizji lub oferują dodatkową usługę – np. karty kredytowej. Jednak na takie zabiegi trzeba zwracać uwagę, bo ma to na celu coraz mocniejsze przywiązanie nas do danego banku.

Bardzo często można się spotkać z czasową promocją obniżenia prowizji banku lub skorzystania z ofert VIP. Promocje mogą również obejmować dodatkowe produkty, jednak trzeba mieć z tyłu głowy to przywiązanie do jednego banku. Niektóre banki mają również preferencyjne oferty dla wybranych zawodów 🙂 Warto więc wtedy  negocjować lub czekać na ciekawą ofertę.

  • Opłata za wycenę nieruchomości – banki wysyłają własnego rzeczoznawcę do oceny nieruchomości. Jest to koszt ok. 170-480 zł. Zdarzają się sytuacje, w których bank wymaga inspekcji związanej z wysyłaniem transz – w takich sytuacjach rzeczoznawca bierze 200 zł za wizytę.

Aktualnie bardzo rzadko, ale czasem się udaje, że banki wyrażają zgodę na wykonanie operatu  przez zewnętrznego rzeczoznawcę. Jednak rzeczoznawca musi być wpisany na listę rzeczoznawców akceptowanych przez bank.

  • Ubezpieczenie pomostowe – ubezpieczenie obowiązkowe do czasu wpisania hipoteki do KW. Wiąże się z wyższą marżą banku do czasu przepisania hipoteki na właściciela, dlatego dla kredytobiorców ten aspekt jest tak ważny. Wpis do księgi wieczystej możemy zweryfikować: www.ekw.ms.gov.pl  Co zrobić jeśli deweloper opóźnia się z wpisem do księgi wieczystej? Zobacz tutaj
  • Ubezpieczenie nieruchomości – obowiązkowe ubezpieczenie od ognia i powodzi, jednocześnie dla nas bardzo korzystne, bo trudno sobie wyobrazić sytuację, kiedy tracimy dom i dodatkowo zostajemy z kredytem na głowie. W tym podpunkcie bardzo istotne jest, aby zwrócić uwagę na zakres ubezpieczenia. Zdarzają się sytuacje, kiedy polisa obejmuje jedynie zakres podstawowy czyli mury, co znacząco może obniżyć faktyczną wartość inwestycji. Warto zwrócić na to uwagę.

Wysokość takiej składki to ok. 0,08% kredytu lub wartości nieruchomości – sprawdź, która opcja będzie dla Ciebie korzystniejsza. Podpisując polisę dokonujesz cesji na bank, więc to bank – nie ty – decyduje, co zrobi z twoimi pieniędzmi. Warto mieć tego świadomość

  • Ubezpieczenie na życie – można je zrealizować w ramach innych instytucji, jednak banki często oferują polisy grupowe, które są dość atrakcyjne. W tej sytuacji musisz pamiętać, aby zapoznać się z wyłączeniami! Nie każda z ofert będzie atrakcyjna w akurat Twoim przypadku.

 

  • Ubezpieczenie od utraty pracy – kolejny dodatkowy koszt i raczej zbędny. W pierwszej chwili może wydawać się bardzo korzystny np. jeśli stracisz pracę to przez 6 miesięcy Urząd płaci za Ciebie. Jednak wykluczenia i definicja utraty pracy są tak skonstruowane, że trudno spełnić warunki, aby otrzymać to odszkodowanie. Więcej tutaj,
    Jeśli jednak bank wymaga takiego ubezpieczenia, zazwyczaj to koszt 2-3% kilku pierwszych rat.
  • Ubezpieczenie niskiego wkładu – minimalny wkład własny to 20%, jednak banki stworzyły dodatkową ofertę, która umożliwia zaciągnięcie kredytu z niższym wkładem własnym. Banki podnoszą swoją marżę lub pobierają 3,5% brakującej kwoty wkładu własnego. Wartość ta naliczana jest co roku, aż wskaźnik LTV, spadnie poniżej 80%.
  • Koszty dodatkowych produktów – banki mają zakaz opcji cross-selling, jednak mogą cię zachęcić ofertą niższej marży przy dodatkowych usługach: np. karta kredytowa + rachunek bankowy (tu szczególnie należy uważać na zapisy o zmiennym oprocentowaniu usługi, zapisy  o wpłacie wynagrodzenia przez określony okres kredytu itp.).
  • INNE OBOWIĄZKOWE: taksa notarialna, opłaty sądowe, PCC – podatek cywilno-prawny, wynagrodzenie dla pośrednika.

 

Koszty kredytu hipotecznego – pierwsza wpłata

Wszystkie koszty mają wpływ na całościową wartość kredytu oraz na kwotę, którą powinniśmy przygotować sobie na wstępie. Niestety nie jest to tylko kwota wkładu własnego. Kumulują nam się tutaj również pierwsze opłaty za różne zobowiązania. Polecam tutaj skorzystać z formularza Marcina Iwucia: pobierz exela. Pokaże to, ile funduszy powinniśmy przygotować na start z kredytem hipotecznym.

 

 

Jeśli temat tajników kredytów hipotecznych Cię zaciekawił, polecam zgłębić swoją wiedzę z kursem link. Wiedza z kursu oraz kalkulator pomoże Ci zaplanować spłatę kredytu, a co najważniejsze, pokaże kilka trików, jak możesz zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych, podejmując świadome decyzje w wyborze składowych elementów kredytu hipotecznego.

 

Zobacz jak zoptymalizować kredyt, biorąc pod uwagę wysokość wkładu własnego, okres kredytowania oraz marże banku: link

Zobacz również:

Udostępnij: