Odbiór techniczny i wydanie lokalu. Sprawdź czy wszystko odbywa się zgodnie z prawem

Z tego artykułu dowiesz się czym, zgodnie z zapisami ustawy, są odbiór techniczny mieszkania od dewelopera i wydanie lokalu, jakie obowiązki ma deweloper i jakie Tobie przysługują prawa. Opisujemy, jak powinny przebiegać te procesy i jakie są od ich zwyczajowego przebiegu wyjątki. Poruszamy również dwa ważne zagadnienia: odbiór techniczny mieszkania a pozwolenie na użytkowanie i wydanie lokalu a pozwolenie na użytkowanie.

CO TO JEST ODBIÓR TECHNICZNY MIESZKANIA?

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska, wprowadziła pewną sekwencję zdarzeń, która ma miejsce w procesie nabywania lokalu na rynku pierwotnym. Wśród nich możemy wyróżnić m. in.:

  • zakończenie budowy przez dewelopera,
  • uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub brak sprzeciwu organu administracyjnego po zawiadomieniu o zakończeniu budowy budynku,
  • odbiór lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) oraz
  • zawarcie umowy rozporządzającej.

Termin odbiór lokalu pojawia się kilkukrotnie w treści ustawy, w tym w art. 22 wskazującym elementy konieczne umowy deweloperskiej Czym jest i jaki ma charakter, określa art. 27 ustawy, który w całości poświęcony jest temu zagadnieniu.

Co to jest odbiór techniczny?

Przechodząc do meritum, jak wynika z analizy właściwych przepisów ustawy, odbiór lokalu, o którym mowa w ustawie, ma charakter techniczny. Służy on bowiem weryfikacji przez nabywcę właściwości lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) wybudowanego przez dewelopera i zgłoszeniu ewentualnych wad. Co istotne, odbiór lokalu sam w sobie może, ale nie musi, oznaczać jednoczesnego wydania lokalu. Procedura odbioru lokalu winna być szczegółowo opisana w treści umowy deweloperskiej.

Odbiór techniczny mieszkania a pozwolenie na użytkowanie

Jak się ma decyzja o pozwoleniu na użytkowanie do odbioru technicznego? W praktyce wygląda to w ten sposób, że umowa deweloperska przewiduje przybliżoną datę odbioru (zazwyczaj jest to w terminie X dni od dnia zakończenia budowy). Deweloper, po zakończeniu robót budowlanych, wyznacza dokładny termin odbioru lokalu/domu jednorodzinnego, a nabywca zobowiązany jest w tym terminie się stawić. To powinno zostać poprzedzone uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub brakiem sprzeciwu właściwego organu.
Mogą jednak zdarzyć się sytuacje, kiedy do odbioru technicznego dojdzie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zgodnie bowiem z art. 54 ustawy Prawa budowlanego do użytkowania obiektu budowlanego, na którego budowę wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy – pod warunkiem, że organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Jako że odbiór techniczny jako taki nie wiąże się z możliwością zamieszkania przez nabywcę w lokalu, a służy jedynie stwierdzeniu ewentualnych usterek, zdarzają się deweloperzy, którzy przeprowadzają odbiory, zanim uzyskają stosowne decyzje administracyjne. Takie postępowanie to odbiór techniczny bez pozwolenia na użytkowanie.
W przypadku gdyby nabywca dwukrotnie nie stawił się do odbioru lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego (przy czym drugie powiadomienie o terminie odbioru musi mieć miejsce w odstępie co najmniej 60 dni od pierwszego), deweloperowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej na zasadach określonych w art. 29 ust. 5.

Odbiór techniczny domu – usterki:

Odbiór lokalu (w tym oczywiście domu, mieszkania), jako że służy weryfikacji ewentualnych wad, dokonywany jest w miejscu, w którym jest usytuowany lokal mieszkalny/dom jednorodzinny. Odbiór następuje w obecności nabywcy (art. 27 ust. 2). Nabywca może także wyznaczyć pełnomocnika (osobę fizyczną) do odbioru lokalu w jego imieniu, jak również może stawić się np. z rzeczoznawcą lub inną osobą mogącą mu pomóc ocenić stan prac i ich jakość. Odbiór techniczny mieszkania przebiega tak samo jak odbiór techniczny domu. Usterki, które zostały podczas niego wykryte winny być jasno określone i przekazane odpowiedzialnej za nie stronie (najczęściej deweloperowi lub generalnemu wykonawcy).

Odbiór techniczny mieszkania – dokumenty:

Z odbioru sporządza się protokół odbioru lokalu mieszkalnego. Protokół zawiera oświadczenia wiedzy stron, głównie nabywcy, dotyczące cech lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego wybudowanego przez dewelopera. Powyższe sprowadza się do opisania stanu lokalu, w tym ewentualnych wad fizycznych wykrytych podczas odbioru. Przy czym te wady fizyczne mogą sprowadzać się do:

  • braku pewnych właściwości, o istnieniu których deweloper zapewnił nabywcę,
  • takich cech przedmiotu wydania, które zmniejszają jego wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie deweloperskiej albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia nieruchomości,
  • wydania lokalu/domu jednorodzinnego nabywcy w stanie niezupełnym

Z ustawy wynika, że protokół powinien być sporządzony w formie pisemnej i podpisany przez obie strony (nabywcę i dewelopera). Następnie, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper zobowiązany jest doręczyć nabywcy oświadczenie w przedmiocie uznania wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Ustawa nakłada także na dewelopera termin na usunięcie uznanych wad, który wynosi 30 dni. Nie można jednak przywiązywać zbyt dużej uwagi do tego terminu – gdyby deweloper, mimo dołożenia należytej staranności, nie usunął wad w terminie, może ten termin przesunąć. Takie przesunięcie odbywa się poprzez wskazanie nowego „odpowiedniego” terminu usunięcia wad wraz z uzasadnieniem przyczyn opóźnienia. To rozwiązanie z jednej strony jest zrozumiałe, gdyż niektóre wady zwyczajnie nie dają się usunąć w tak krótkim terminie z przyczyn niezależnych od dewelopera (np. brak jakiś materiałów czy opóźnienia w dostawie). Z drugiej strony, dają możliwość pewnej manipulacji tymi terminami.
Z powyższego wynika, że odbiór lokalu (ten opisany w ustawie deweloperskiej), służy weryfikacji stanu technicznego przedmiotu umowy deweloperskiej tj. lokalu lub domu jednorodzinnego. Z tego względu odbiór ten często jest nazywany odbiorem technicznym.

CO OZNACZA WYDANIE LOKALU?

Wydanie lokalu przed podpisaniem aktu notarialnego i wydanie lokalu po akcie notarialnym

Wydanie lokalu, zwane także „odbiorem końcowym”, oznacza przeniesienie jego posiadania na nabywcę, poprzez wręczenie m. in. kompletu kluczy do lokalu. Od tego momentu nabywca jest uprawniony do korzystania z lokalu. Z tą chwilą przechodzą na nabywcę również obowiązki o charakterze m. in. finansowym, w tym konieczność ponoszenia opłat związanych z lokalem. Do tego odbioru dochodzi zazwyczaj po zapłacie 100% ceny sprzedaży, jednak (często) jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu. Jest to wydanie lokalu przed podpisaniem aktu notarialnego.
Wydanie lokalu po akcie notarialnym następuje, gdy wszystkie formalności prawne związane z przeniesieniem praw własności do lokalu nastąpiły przed faktycznym jego wydaniem.

Wydanie lokalu a pozwolenie na użytkowanie

Niezależnie od tego czy wydanie lokalu odbywa się przed, czy po podpisaniu aktu notarialnego, deweloper musi na etapie odbioru końcowego dysponować decyzją o pozwoleniu na użytkowanie. Umowne regulacje czynności objętych odbiorem, jako że są niezwykle istotne dla dewelopera (chociażby ze względu na wspomnianą wyżej możliwość przerzucenia kosztów jakie generuje lokal na nabywcę), dają duże pole do nadużyć w zakresie stosowania tzw. klauzul abuzywnych przez deweloperów. W tym zakresie odnotować można przede wszystkim próby wprowadzania do umów postanowień, które dają uprawnienie deweloperom do jednostronnego odbioru lokalu, w przypadku braku stawiennictwa nabywcy. Wśród nich można znaleźć m. in. takie klauzule: „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury(nr klauzuli w rejestrze 364) lub „W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokół sporządzony przez Sprzedającego zastępuje protokół odbioru” (nr klauzuli w rejestrze 365).

Powyższe wskazuje, że nie należy bagatelizować regulacji dotyczących odbioru lokalu, a szczegółowo się z nimi zapoznać (najlepiej przed podpisaniem umowy deweloperskiej) i pilnować, aby czynności te dokonywane były zgodnie z ustawą, żeby móc w pełni korzystać z narzędzi, jakie daje nam prawo, w celu ochrony swoich interesów.

Odbiór lokalu – zarówno ten techniczny jak i w sensie faktycznym (odbiór końcowy) – stanowi niezwykle ważny element procesu sprzedaży, gdyż właśnie z tym momentem powstają nowe uprawnienia, obowiązki jak i często roszczenia dla stron umowy deweloperskiej. Z tego względu tak ważna jest pełna świadomość przebiegu tego procesu, zapoznanie się z treścią umowy (w tym terminów jakie przewiduje on dla konkretnych czynności) oraz konsekwencji jakie się z nią wiążą.

© Ewa Nowina-Witkowska. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Zapoznaj się z zastrzeżeniami prawnymi do niniejszego wpisu tutaj.

Udostępnij: