Opóźnienie dewelopera. Kara umowna i odszkodowanie. Sprawdź, w jakich przypadkach możesz jej dochodzić

Pierwszą rzeczą, jaką należy w umowie deweloperskiej sprawdzić, to sam termin. Termin, do którego deweloper zobowiązał się przenieść na nabywcę prawa do lokalu musi jasno określać umowa deweloperska. Taki jest wymóg ustawy deweloperskiej. Jeśli deweloper termin ten przekroczył, to należy przyjąć, iż nie wykonał swojego zobowiązania. Co zrobić, gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy? Możemy dochodzić swoich praw przez takie opóźnienie dewelopera. Kara umowna i odszkodowanie to instrumenty, który mają nam to ułatwić.

Niewykonanie zobowiązania przez dewelopera jest przesłanką do żądania od dewelopera odszkodowania za to, że nie sprzedał nam w terminie mieszkania i że mieszkanie nie jest naszą własnością. Innymi słowy, deweloper powinien nam naprawić wszelką szkodę, jaką ponieśliśmy ściśle w związku z faktem, iż nie nabyliśmy mieszkania w terminie. Przykładem takiej szkody są chociażby odsetki od kredytu, jakie bank nalicza nam do momentu ustanowienia na mieszkaniu hipoteki. Szkoda może jednak wynikać z wielu różnych okoliczności i mieć różną wysokość.

Można sobie bowiem wyobrazić taką sytuację, w której mieszkanie zostało nabyte wyłącznie w celach inwestycyjnych. Nabywca nabył je w stanie deweloperskim, a następnie wykończył i planował przeznaczyć do dalszej odsprzedaży z zyskiem. Ponieważ nie jest właścicielem, to nie może zbyć mieszkania i osiągnąć spodziewanego zysku. Aby jednak odszkodowanie uznane zostało za zasadne, konieczne jest dowiedzenie dwóch istotnych (i nastręczających problemy) przesłanek:

  1.  związku zaistniałej szkody z opóźnieniem oraz
  2. wysokości szkody. To z kolei wiąże się z koniecznością skrupulatnego udokumentowania okoliczności towarzyszących naszym stratom, naszych wydatków oraz naszych utraconych, a realnie spodziewanych, zysków.

 

 

Kara umowna: ułatwienie

Aby uniknąć – często żmudnego – procesu dowodzenia powyższych przesłanek, w umowach (umowa deweloperska także do nich należy) często zastrzega się tzw. kary umowne – czyli kary, które deweloper powinien zapłacić nabywcy w przypadku opóźnienia, zasadniczo bez względu na to, czy nabywca poniósł w ogóle szkodę i jakiej jest ona wysokości. Odpowiedź na pytanie: co zrobić gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy i nie dotrzymuje terminów jest jedna. Spojrzeć w postanowienia umowy deweloperskiej i sprawdzić, czy także w naszym przypadku, gdy ma miejsce opóźnienie dewelopera, kara umowna została zastrzeżona.

Postanowienia umowy deweloperskiej brzmią w tym zakresie np. tak: „W przypadku niedochowania przez dewelopera wskazanego powyżej terminu do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego nabywcy przysługiwać będzie kara umowna w wysokości 0,01% wartości brutto lokalu za każdy dzień zwłoki dewelopera w wykonaniu przedmiotowego zobowiązania”. W takim przypadku nabywca może wystąpić do dewelopera o zapłatę kary umownej za każdy dzień zwłoki dewelopera w zawarciu umowy przyrzeczonej. Takie roszczenie jest niemal pewne.
Dlaczego „niemal”? Cóż, kara umowna zastrzeżona na wypadek zwłoki przysługuje wyłącznie wówczas, gdy opóźnienie jest spowodowane okolicznościami, za które deweloper ponosi odpowiedzialność. Jeśli więc miałoby się okazać, że deweloper uczynił wszystko, co obiektywnie leży w możliwościach profesjonalnego dewelopera, aby ukończyć w terminie budowę i przenieść lokale, ale niestety nie wywiązał się z terminów na skutek okoliczności zupełnie od niego niezależnych, to może się zupełnie wyjątkowo zdarzyć, że sąd powództwo o karę umowną oddali.

Niemniej, roszczenie o zapłatę kary umownej uznać należy za silne, pewne i warte dochodzenia, tym bardziej, że zgodnie z art. 29 ustawy deweloperskiej nabywca – odstępując od umowy – zachowuje roszczenia z tytułu kar umownych zastrzeżonych na wypadek opóźnienia. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wywodzi z treści tego przepisu, że kara umowna za opóźnienie w przeniesieniu praw do lokalu nie jest uzależniona od winy dewelopera, a więc należy się także w przypadku opóźnienia niezawinionego przez dewelopera. W każdym razie, dla nabywcy i czytelnika niniejszego artykułu ważne jest, by zapamiętał, że jeśli w umowie deweloperskiej zastrzeżono karę umowną na wypadek niedotrzymania terminu przez dewelopera to powinien zasadniczo założyć, że w razie nie dochowania tego terminu, taka kara umowna mu się należy.

Już wkrótce: Opóźnienie dewelopera. Kara umowna i odszkodowanie. Zobacz kiedy Ci przysługują

Stan na dzień 20 maja 2018 roku

 

© Grzegorz Marek Fila. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Zapoznaj się z zastrzeżeniami prawnymi do niniejszego wpisu tutaj.

Zobacz również pierwszą część artykułu:  Deweloper Nie Dotrzymuje Terminu. Co Zrobić?

 

 


Twoja opinia jest dla nas ważna!

Jeśli masz sugestię odnośnie poruszanych zagadnień, lub uwagi i opinie na temat bloga, daj nam znać tutaj :).
Jesteśmy tu dla Ciebie i chcemy zrobić wszystko, aby poruszało Ci się po nim łatwo i przyjemnie.

 

Treści na blogu, są dla Ciebie interesujące?

Zapisz się na nasz newsletter!

Otrzymasz prezent: Najczęściej popełniane błędy przy zakupie mieszkania!

 


Udostępnij: