Spółdzielnia i wspólnota mieszkaniowa – prawa i obowiązki członków. Sprawdź, czym się różnią.

Czym się różni wspólnota mieszkaniowa od spółdzielni? Jaki mają wpływ na nasze prawa i obowiązki jako mieszkańców? Spróbujmy go ocenić przez pryzmat trzech najistotniejszych z punktu widzenia każdego mieszkańca kwestii: wysokości czynszu, wpływu mieszkańców na ich działalność i przebiegu prac remontowych.

Wysokość czynszu

Na kwotę czynszu za indywidualny lokal składają się dwa rodzaje kosztów: tzw. koszty stałe – to jest eksploatacyjne związane z eksploatacją i utrzymaniem lokalu (np. koszty wywozu nieczystości stałych, dostaw wody i odprowadzania ścieków, dostaw ciepła, energii elektrycznej), koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnych nieruchomości (klatek schodowych, ogródków, patio) oraz koszty ruchome – stanowiące bardzo różnorodny zbiór kosztów w zależności od potrzeb, np.: koszty zarządu, monitoringu, ochrony, koszty utrzymania porządku.
Co do kosztów stałych, spółdzielnie mieszkaniowe, jako podmioty większe, często korzystają u dostawców z tzw. efektu skali – nabywają media i towary na preferencyjnych warunkach. Ponadto, jako podmioty większe, spółdzielnie mają często większą możliwość negocjacyjną w zakresie np. umiejscowienia przyłączy itp. Powyższe znajduje odzwierciedlenie w korzystniejszych stawkach kosztów eksploatacyjnych, do których uiszczenia zobowiązani są członkowie spółdzielni i pozostali użytkownicy lokali. Wspólnoty mieszkaniowe, jako zrzeszenia mniejsze, tych możliwości nie posiadają. Jednak wspólnoty mieszkaniowe budują swoją przewagę w zakresie drugiej grupy kosztów – kosztów ruchomych. To członkowie wspólnoty mieszkaniowej bezpośrednio decydują, które i w jakim zakresie koszty będą ponosić.

Spółdzielnia mieszkaniowa to podmiot o określonej przez ustawę strukturze. Spółdzielnia działa poprzez swoje organy, do których należy: walne zgromadzenie, rada nadzorcza, zarząd. Z uwagi na złożoność tych podmiotów, spółdzielnie mieszkaniowe potrzebują zwykle rozbudowanej administracji, która z kolei generuje koszty dla spółdzielni. Te winny być pokrywane przez jej członków.
Członkowie spółdzielni mieszkaniowej muszą utrzymywać niejednokrotnie bardzo rozbudowaną strukturę administracyjną (Art. 82. Członkowie innych niż zarząd organów spółdzielni mieszkaniowej pełnią swoje funkcje społecznie, z tym że statut może przewidywać wynagrodzenie za udział w posiedzeniach, które jest wypłacane w formie miesięcznego ryczałtu bez względu na ilość posiedzeń i nie może być większe niż minimalne wynagrodzenie za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.). Wspólnota mieszkaniowa spośród swoich członków może wyłonić zarząd (a we wspólnotach do 7 lokali nawet nie musi) i dopiero wtedy zadecydować o odpłatności lub nieodpłatności sprawowanych funkcji.

Wspólnota może także, na podstawie umowy, powierzyć zarząd profesjonalnemu zarządcy – mając jednocześnie wpływ na warunki tejże umowy.
Ta elastyczność wspólnoty powoduje, że jej członkowie osobiście decydują o tym, czy chcą płacić wyższy, czy niższy czynsz.
Ponadto, w spółdzielniach mieszkaniowych do kosztów ruchomych należą często koszty utrzymania prowadzonych przez spółdzielnię domów kultury i placówek oświatowych. Na obowiązek ich uiszczania członkowie nie mają wpływu. Dodatkowo, spółdzielnia może nałożyć na siebie pewne obciążenia finansowe, bez zgody mieszkańców.

Wpływ na działalność

O tym, że właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej mają bezpośredni wpływ na jej działalność, mowa była już powyżej. Warto w tym miejscu jeszcze podkreślić, że czynności zwykłego zarządu we wspólnocie sprawuje zarząd. Uchwały właścicieli lokali (w sprawach przekraczających zwykły zarząd – katalog otwarty tych czynności określa art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali) zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada – jeżeli właściciele inaczej nie postanowią – stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Spółdzielnia mieszkaniowa samodzielnie dokonuje czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomościami wspólnymi. W bieżących sprawach decyzje podejmuje zarząd spółdzielni, który kieruje jej działalnością i reprezentuje spółdzielnię na zewnątrz.
Walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej jest zwoływane i obraduje w sposób ściśle określony w ustawie Prawo spółdzielcze. Walne zgromadzenie zwołuje zarząd przynajmniej raz w roku, w ciągu sześciu miesięcy od upływu roku obrachunkowego. W zawiadomieniu zarząd wskazuje porządek obrad. Uchwały walnego zgromadzenia członków spółdzielni zapadają większością głosów – o ile nie określono tego inaczej. Co ważne, na każdego członka spółdzielni mieszkaniowej przypada jeden głos – niezależnie od ilości posiadanych lokali.

Prace remontowe

To, co daje przewagę spółdzielni – a więc jej wielkość – stanowi także często jej bolączkę. Duża liczba członków spółdzielni wpływa na mniejszą ściągalność czynszów. Nieuiszczony czynsz powoduje, że nieruchomości spółdzielni często nie są w takim stopniu doinwestowane, co nieruchomości znajdujące się w zarządzie wspólnoty. Niesie to za sobą skutki w postaci rosnących kosztów remontów, które często muszą być bilansowane poprzez wzrost stawek czynszu.
Jednak, warto nadmienić, że jeśli posiadasz spółdzielcze prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa będzie wykonywać w Twoim lokalu określone prace remontowe na swój koszt lub ze swoim udziałem w kosztach.

 

 

Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa – co wybrać?

Z powyższego wynika, że nie sposób jednoznacznie określić, czy dla mieszkańca korzystniejsza jest konstrukcja spółdzielni, czy też wspólnoty. Jest to kwestia wysoce indywidualna. Zależy w dużej mierze od stanu nabywanej nieruchomości oraz od naszych indywidualnych preferencji w zakresie chęci posiadania wpływu na to, co dzieje się w ośrodku naszego życia. Swoje zalety ma zarówno spółdzielnia jak i wspólnota mieszkaniowa – prawa i obowiązki członków doskonale to pokazują.
Dlatego, rozważając nabycie lokalu, ważne jest, aby skorzystać z pomocy profesjonalnego doradcy. To osoba, która przeanalizuje wszystkie istotne dla Państwa czynniki oraz zapewni bezpieczną, „uszytą na miarę” transakcję – a co za tym idzie – komfortową eksploatację wymarzonego lokalu w przyszłości.

Obecnie w Polsce, na rynku pierwotnym nieruchomości, inwestycje realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe stanowią niewielki odsetek. Wynika to w wielu przypadkach z faktu, że na prowadzenie nowych inwestycji pozwolić mogą sobie niemal wyłącznie duże spółdzielnie. Spółdzielnie mniejsze koncentrują się na zarządzaniu nieruchomościami. Jest to działalność o znacznie mniejszym ryzyku dla spółdzielni. Zatem, nabywając nieruchomość z rynku pierwotnego, wysoce prawdopodobne jest, że z mocy prawa wstąpią Państwo w poczet członków wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości – z wszelkimi tego konsekwencjami. Jeśli jednak kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, możemy stanąć przed dylematem: wspólnota czy spółdzielnia.
Na marginesie wspomnieć należy, że istnieje możliwość wyodrębnienia ze spółdzielni mieszkaniowej wspólnoty mieszkaniowej – z własnym zarządem oraz funduszem niezależnym od spółdzielni mieszkaniowej. Proces wyodrębnienia staje się możliwy dopiero wówczas, gdy w danej nieruchomości właściciele wyodrębnionych lokali stanowić będą co najmniej większość liczoną według wielkości posiadanych udziałów w tej nieruchomości.

© Anna Mruk – Bednarz. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Zapoznaj się z zastrzeżeniami prawnymi do niniejszego wpisu tutaj.

 

Zobacz również:

Udostępnij: