Umowa deweloperska bez aktu notarialnego

Czy umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego?

Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, powszechnie nazywaną ustawą deweloperską, umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Nie zawsze jednak tak było. Do czasu wejścia w życie wyżej wymienionej ustawy tj. do dnia 29 kwietnia 2012 r. forma aktu notarialnego nie była zastrzeżona do tego rodzaju umowy. Strony same mogły ustalić w jakiej formie zawrą umowę, a deweloper, jako strona silniejsza, mógł optować za „lżejszą”, zwykłą formą pisemną.
Ponieważ ustawa deweloperska jest stosunkowo nowym aktem prawnym, wśród nabywców lokali nadal może panować przekonanie, że podpisanie umowy deweloperskiej bez udziału notariusza będzie wystarczające. Warto jednak dobrze sobie zapamiętać powyższą zmianę prawa, gdyż konsekwencje podpisania zwykłej kartki papieru bez asysty rejenta mogą być bardzo poważne. Umowa deweloperska bez aktu notarialnego – taka forma nie istnieje!

Jakie są konsekwencje braku aktu notarialnego na mieszkanie przy umowie deweloperskiej?

Najpoważniejszą konsekwencją, która nas dotknie po podpisaniu umowy deweloperskiej w zwykłej formie pisemnej, jest jej … nieważność. Gwarantuje nam to art. 73 §2 kodeksu cywilnego (Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna).
Czy taką umowę możemy konwalidować tj. najprościej rzecz ujmując naprawić? Nie. Nawet jeśli umowa zawiera wszystkie wymagane prawem elementy, takiej umowy nie da się już „uzdrowić”, a tym samym nadać jej ważności. (Co musi zawierać umowa deweloperska? Zobacz więcej) W świetle prawa nie posiadamy statusu nabywcy, co oznacza, że nie możemy domagać się od dewelopera wykonania żadnego z postanowień podpisanej umowy: wybudowania domu, lokalu, przeniesienia na nas własności tego lokalu. Nie chronią nas żadne postanowienia z ustawy deweloperskiej. Brak aktu notarialnego na mieszkanie sprawia zatem, że umowa prawnie nie istnieje. A skoro tak, deweloper nic nie jest nam winien. Ani my deweloperowi – łącznie z wszelkimi wpłatami pieniędzy.

Umowa deweloperska bez aktu notarialnego – co to znaczy w praktyce?

Wyobraźmy sobie zatem sytuację, że podpisaliśmy umowę deweloperską w zwykłej formie pisemnej. Oprócz tego, że umowa jest prawnie nieważna, nic nie stroi na przeszkodzie, żeby deweloper i nabywca realizowali swoje obowiązki i umowę wykonywali – tak, jakby była zawarta prawidłowo. Warto jednak wiedzieć co straciliśmy, ergo, co nam ta prawidłowo sporządzona umowa daje. Poniżej kilka najważniejszych elementów.

Umowa deweloperska – akt notarialny – korzyści i prawa

  1. WPIS ROSZCZEŃ
    Zgodnie z art. 23 ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń nabywcy o realizacje treści umowy. Jakie to roszczenia? Przykładowo: kupujemy przysłowiową dziurę w ziemi. W umowie deweloper zobowiązuje się, że na jej miejscu postawi budynek o konkretnych parametrach, zawierający lokale posiadające interesujące nas cechy, a prawo własności do jednego z tych lokali, wybranego przez nas, zostanie odrębną umową na nas przeniesione. Po podpisaniu umowy w formie aktu będziemy mogli zażądać wpisania powyższych roszczeń do księgi wieczystej nieruchomości objętej umową deweloperską.
  2. ŻĄDANIE ZAWARCIA UMOWY
    Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego, ma moc prawną, dzięki której możemy domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Podstawą do takiego wniosku jest art. 390 § 2 kodeksu cywilnego (Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej). W praktyce możemy to przedstawić na następującym przykładzie. Pan Nowak zawarł umowę deweloperską na bardzo korzystnych warunkach, w czasie, gdy ceny nieruchomości były stosunkowo niskie. Sytuacja na rynku nieruchomości zmieniła się i teraz deweloper za ten sam lokal, który zainteresował Pana Nowaka, może dostać trzy razy tyle. Deweloper mógłby próbować uchylić się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednak Pan Nowak może zmusić dewelopera do jej zawarcia na wcześniej ustalonych warunkach.
  3. KOMFORT
    Umowa zawarta przed notariuszem daje gwarancję, że wszystkie ustawowe elementy umowy deweloperskiej są w niej zawarte. Notariusz ma za zadanie wyjaśnić wszelkie prawa i obowiązki, które podpisaniem umowy nakłada na siebie nabywca. Jednocześnie rolą notariusza jest przypilnowanie, aby równowaga stron w umowie została zachowana. Tak, jak podkreśliłam wcześniej: deweloper jako przedsiębiorca posiadający duże zaplecze finansowe, a przede wszystkim prawne, jest stroną silniejszą w układzie sprzedający – nabywca. Notariusz ma zadanie maksymalnie wyrównać powyższe proporcje. Przykładowo, powinien zwrócić uwagę na klauzule abuzywne oraz wszelkie rażąco krzywdzące nabywcę postanowienia umowy.

Tytułem podsumowania warto wspomnieć o umowie rezerwacyjnej, która jest umową nienazwaną, co oznacza, że w ustawach próżno szukać uregulowań w tej materii. Ten rodzaj umowy jest zazwyczaj podpisywany w zwykłej formie pisemnej. Umowa rezerwacyjna w żadnych wypadku nie może zastąpić umowy deweloperskiej. Jej celem jest jedynie wyodrębnienie z oferty dewelopera lokalu/lokali, którym/i zainteresowany jest nabywca. Za taką rezerwację deweloper zazwyczaj zażąda od nas pieniędzy. Pamiętajmy jednak, że przyjęło się, iż jest to nie więcej kilka procent wartości nieruchomości.

© Magdalena Laskowska-Woźniak. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Zapoznaj się z zastrzeżeniami prawnymi do niniejszego wpisu tutaj.

 

Zobacz również:

 

 

Udostępnij: