UMOWA REZERWACYJNA

Wielu deweloperów w swej działalności stosuje tzw. rezerwacje lokali mieszkalnych będących w budowie lub nawet już oddanych do użytku. Rezerwacja ma na celu zapewnienie klientowi, przez ściśle określony czas, wyłączności negocjacyjnej z deweloperem, a tym samym skutkuje czasowym wyłączeniem danego lokalu mieszkalnego z oferty dewelopera. Jest to zatem pewna istotna niedogodność dla dewelopera, zwłaszcza jeśli dana inwestycja cieszy się dużym zainteresowaniem i gdy to raczej popyt dyktuje warunki transakcji (z czym, jeśli wierzyć danym statystycznym*, mamy do czynienia obecnie).

 

Czy umowa rezerwacyjna jest dopuszczalna?

Zwykle, aby zarezerwować lokal mieszkalny u dewelopera, należy podpisać tzw. „umowę rezerwacyjną”. Jako taka, umowa rezerwacyjna nie jest uregulowana w Kodeksie cywilnym, ani też w innych przepisach prawa, w tym zwłaszcza w tzw. „ustawie deweloperskiej”*. Ta okoliczność była źródłem wątpliwości, czy w ogóle stosowanie umów rezerwacyjnych jest dopuszczalne, czy też stanowią one niedozwolone obejście przepisów ustawy deweloperskiej.

Nie ma generalnej i jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, a oceny dopuszczalności danej umowy rezerwacyjnej należy dokonywać każdorazowo w odniesieniu do konkretnej umowy*. Nie wdając się w rozważania teoretyczne, należy stwierdzić, że nie ma żadnych wątpliwości, że umowy rezerwacyjne występują w obrocie, jak również, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie kwestionuje, co do zasady, istnienia takich umów*. Urząd zwraca jednocześnie uwagę na to, że do niedopuszczalnej próby obejścia ustawy deweloperskiej może potencjalnie dochodzić wówczas, gdy deweloper narzuca klientom zawarcie umowy rezerwacyjnej, jak również wtedy, gdy umowa rezerwacyjna reguluje materię zastrzeżoną dla umowy deweloperskiej.  Wydaje się, że w takim przypadku dana umowa rezerwacyjna (lub jej poszczególne postanowienia) może być uznana za nieważną, jako sprzeczna z prawem lub też, że pewne postanowienia takiej umowy mogą być uznane za klauzule niedozwolone, a tym samym za bezskuteczne względem klienta.   

Okoliczność, iż umowa rezerwacyjna nie została odrębnie uregulowana w przepisach bezwzględnie wiążących, skutkuje także tym, że w umowach tych spotyka są bardzo różnorodne rozwiązania. Nie jest zatem możliwe, aby na zadane w temacie niniejszego wpisu pytania udzielić generalnej i trafnej dla wszystkich deweloperów odpowiedzi. Postaram się jednak wyjaśnić te wątpliwości, w oparciu o najczęstszą, znaną mi praktykę rynkową i doświadczenie nabyte przy obsłudze deweloperów.

 

Czy za rezerwację lokalu się płaci?

W kwestii opłaty rezerwacyjnej możliwe jest określenie pewnej wiodącej praktyki rynkowej. W toku badania rynku deweloperskiego* przeprowadzonego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stwierdzono, że umowy rezerwacyjne stosuje ok. 48 % deweloperów poddanych kontroli UOKiK. Urząd stwierdził także, że niektórzy deweloperzy dokonują niesformalizowanej rezerwacji lokali, tj. bez zawierania jakiejkolwiek umowy. Spośród deweloperów, którzy stosują umowy rezerwacyjne, ok. 95 % pobiera tzw. opłaty rezerwacyjne. Opłaty są określane bądź to kwotowo, bądź też poprzez relację do wartości rezerwowanego lokalu (np. 5 % wartości, ceny lokalu).

Wysokość opłat określonych kwotowo jest bardzo zróżnicowana i zgodnie z przywołanym raportem UOKiK waha się od 300 zł do 20.000 zł. Opłaty określone stosunkiem do wartości lokalu są dużo rzadsze i jak ustalił UOKiK wynoszą 5 – 10 % wartości lokalu. W praktyce obsługiwanych przeze mnie deweloperów stosuje się opłaty rezerwacyjne kwotowe, przy czym najczęściej jest to kwota od 5.000 do 10.000 PLN. Jest to w mojej ocenie podejście uczciwe, gdyż opłata za rezerwację służy raczej nadaniu rezerwacji pewnego znaczenia finansowego, gatunkowego ciężaru, aby podkreślić poważne zainteresowanie stron przyszłą transakcją. Względnie (w przypadku, gdy w razie niezawarcia umowy deweloperskiej opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi – co także się zdarza) ma w pewien sposób wynagrodzić Deweloperowi czasowe wyłączenie danego lokalu z oferty i związane z tym koszty operacyjne. Uważam, że opłata rezerwacyjna powinna raczej zależeć od kosztów poniesionych przez Dewelopera w związku z dokonaniem rezerwacji i jej utrzymaniem, nie zaś od wartości lokalu mieszkalnego. Mając to na uwadze sądzę, że opłaty rezerwacyjne powyżej 10.000 PLN, także na terenie Warszawy, nie są uzasadnione i zwróciłbym baczniejszą uwagę na zapisy umowy rezerwacyjnej, w której tak wysoką opłatę zastrzeżono.

 

Czy opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi?

Różnie to bywa, choć zasadniczo deweloperzy opłatę zwracają. Doprecyzujmy, że chodzi tu o przypadki, gdy wprawdzie lokal zarezerwowano, ale do zawarcia umowy deweloperskiej nie doszło. W przypadku bowiem, gdy do zawarcia umowy deweloperskiej dojdzie, może zdarzyć się tak, że opłata rezerwacyjna zaliczana jest przez dewelopera na poczet pierwszej raty ceny sprzedaży. Oczywiście umowa rezerwacyjna powinna wprost takie zaliczenie przewidywać.

Urząd stwierdził, że spośród 43 deweloperów stosujących opłaty rezerwacyjne, zdecydowana większość, bo ok. 80 % zwraca te opłaty. Nie inaczej jest w obsługiwanych przeze mnie spółkach deweloperskich, które dokonują zwrotu 100 % opłaty rezerwacyjnej. Jednocześnie uważam, że pobranie od klienta jakiejś części opłaty rezerwacyjnej na pokrycie części kosztów operacyjnych dewelopera, w sytuacji, gdy do zawarcia umowy deweloperskiej nie doszło z winy klienta, byłoby uzasadnione nie tylko ekonomicznie, ale także prawnie. Natomiast za niedopuszczalne uznaje się sytuację, w której umowa rezerwacyjna przewiduje przepadek opłaty rezerwacyjnej (zwłaszcza w całości) na rzecz Dewelopera w przypadku niezawarcia umowy deweloperskiej z przyczyn leżących po stronie klienta (np. klient stracił zainteresowanie inwestycją, klient nie uzyskał kredytu) i jednocześnie nie przewiduje żadnej opłaty (czy też partycypacji w kosztach rezerwacji) obciążającej dewelopera w sytuacji, gdy do zawarcia umowy deweloperskiej nie dochodzi z przyczyn leżących po stronie dewelopera. UOKiK uznał za niedozwolone m.in. tak oczywiste klauzule jak przykładowo:

W razie nie zawarcia [pisownia oryginalna] przez Strony umowy deweloperskiej dotyczącej Lokalu w terminie określonym w § 2, z przyczyn leżących po stronie Klienta, wpłacona przez Klienta opłata rezerwacyjna podlegać będzie przepadkowi na rzecz dewelopera tytułem odszkodowania za wstrzymanie sprzedaży lokalu w okresie rezerwacji.

Wszędzie tam zatem, gdzie umowa rezerwacyjna przewiduje przepadek opłaty rezerwacyjnej zalecałbym szczególną ostrożność, bo tego rodzaju praktyka nakazuje większą podejrzliwość wobec dewelopera i jego intencji. W zdecydowanej większości przypadków deweloperzy zwracają jednak klientom opłatę rezerwacyjną.

 

Na jak długo można zarezerwować mieszkanie i na jakich warunkach?

Oczywiście podstawowym warunkiem umowy rezerwacyjnej jest czas, na który rezerwacja następuje. Jak stwierdził UOKiK w toku kontroli okres rezerwacji wynosi od kilku dni do kilku tygodni. Obsługiwani przeze mnie deweloperzy stosują zwykle okres 30 dni, maksymalnie zaś 3 miesięcy (co należy uznać, za szczególnie korzystne dla Klienta. Nie spotkałem się nigdy z dłuższym okresem rezerwacji niż 3 miesiące). Warunki umowy rezerwacyjnej, wynikają z przyczyn, dla których są one zawierane, a tymi są:

  1. chęć zapewnienia sobie przez klienta wyłączności negocjacyjnej;
  2. zgłaszana przez klienta potrzeba uzyskania decyzji kredytowej na zakup lokalu;
  3. zgłaszana przez klienta potrzeba zapewnienia sobie pewnego, dłuższego czasu na negocjacje.

 

W zdecydowanej większości przypadków rezerwacji dokonuje się na prośbę klienta. Istotą „rezerwacji”, która wynika już z samego znaczenia tego słowa, jest zastrzeżenie sobie przez klienta tego, że deweloper (w okresie rezerwacji) nie będzie oferował lokalu do sprzedaży lub nie będzie prowadził z innymi potencjalnymi klientami rozmów dotyczących sprzedaży lokalu lub też nie zawrze z innym klientem żadnej umowy dotyczącej wybranego lokalu (tzw. „wyłączoność”). To jest realne ustępstwo dewelopera na rzecz klienta, o czym klienci często zapominają. W umowie rezerwacyjnej powinno więc znaleźć się odpowiednie zobowiązanie dewelopera, że w okresie rezerwacji nie będzie oferował lokalu innym podmiotom (najbardziej restrykcyjne zobowiązanie) lub też, że w okresie tym deweloper nie zawrze umowy zobowiązującej do sprzedaży danego lokalu (mniej restrykcyjne). W tym pierwszym przypadku deweloper wycofuje w ogóle lokal z oferty, w tym drugim natomiast może rozmawiać z innymi potencjalnymi klientami, z tym, że w toku takich rozmów zastrzega wobec tych klientów, że lokal jest zarezerwowany i może zostać sprzedany innemu klientowi.

 

Innym elementem umowy rezerwacyjnej może być także wzajemne zobowiązanie jej stron do prowadzenia w dobrej wierze negocjacji dotyczących warunków sprzedaży danego lokalu. Takie postanowienia spotkamy wówczas, gdy klient zasadniczo jest zainteresowany lokalem, ale wciąż jeszcze nie jest zadowolony z warunków, jakie oferuje mu deweloper. Strony muszą sobie wówczas dać więcej czasu, na wypracowanie kluczowych warunków satysfakcjonujących obie strony.

Jednak z doświadczenia wiem, że zawierając umowę deweloperską strony najczęściej znają już kluczowe warunki sprzedaży lokalu, a umowa jest zawierana przede wszystkim po to, aby umożliwić klientowi uzyskanie decyzji kredytowej przed zawarciem umowy deweloperskiej. Dzieje się tak dlatego, że klienci o „niepewnym” standingu finansowym (Więcej o uzyskaniu zdolności kredytowej przeczytasz tutaj) wiele ryzykują występując o kredyt dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna stanowi bowiem wiążące zobowiązanie klienta do nabycia lokalu, z którego zwolnienie się pociąga za sobą z reguły konsekwencje finansowe, a samo zawarcie umowy deweloperskiej także stanowi konkretny koszt. Zatem sytuacja, w której klient po zawarciu umowy deweloperskiej dowiaduje się o tym, że bank nie udzieli mu kredytu na mieszkanie, musi wnioskować do dewelopera o rozwiązanie umowy deweloperskiej, a to jest już zależne od dobrej woli dewelopera. Jeśli ten ostatni taką wolą się nie wykaże, to niestety klient będzie musiał ponieść konsekwencje finansowe odstąpienia od umowy deweloperskiej. Dlatego zdecydowanie bezpieczniej i korzystniej dla klienta jest wystąpić o decyzję kredytową do swojego banku w oparciu o umowę rezerwacyjną. Z praktyki wiem, że w większości przypadków banki honorują umowę rezerwacyjną jako wystarczającą dla rozpatrzenia wniosku kredytowego i wydania decyzji kredytowej. Jest to zresztą praktyka zasadniczo zbieżna ze stanowiskami wyrażanymi przez Związek Banków Polskich. Klienci powinni zabiegać o taką możliwość w swym banku i u dewelopera, gdyż jest to dla nich rozwiązanie niezwykle korzystne. W razie bowiem odmownej decyzji banku, po prostu zgłoszą oni deweloperowi rezygnację z dokonanej rezerwacji, co – jak opisałem powyżej – w zdecydowanej większości przypadków nie wiąże się dla nich z żadnymi opłatami czy kosztami.

 

Reasumując, umowa rezerwacyjna jest powszechna wśród deweloperów, a jej zawarcie zwykle korzystne dla „niezdecydowanych” klientów, dlatego polecam rozważenie jej zawarcia czytelnikom bloga, zwłaszcza, gdy nie są oni pewni swego wyboru i chcą porównać oferty kilku deweloperów  lub też, gdy nie są pewni, czy bank udzieli im finansowania na nabycie wymarzonego mieszkania.

*Stan na dzień 23 listopada 2017 roku

 

© Grzegorz Marek Fila. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Zapoznaj się z zastrzeżeniami prawnymi do niniejszego wpisu tutaj.  

 

 

Udostępnij: